Nih, Alasan Perlunya Melirik Bisnis Kondotel!

KOMPAS.com - Pasar properti di Tanah Air kian semarak dengan berbagai pilihan produk investasi. Salah satu investasi yang kini banyak diminati adalah kondominium hotel atau kondotel.

Kondotel menawarkan pendapatan pasif yang menggiurkan di tengah pertumbuhan pusat bisnis dan pariwisata. Berbeda dengan apartemen sewa, kondotel tampil murni sebagai produk investasi yang menawarkan model pemilikan unit kondominium untuk dikelola seperti hotel. Investor tak perlu repot memikirkan cara mengoperasikan atau mencari penyewa karena unit yang sudah dibeli akan dikelola oleh operator hotel.

Model investasi kondotel juga memiliki perbedaan dibandingkan dengan rumah tinggal (landed house). Jika investor rumah menitikberatkan pada keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga jual rumah, investor kondotel mengedepankan keuntungan rutin dari nilai sewa unit.

Saat ini, pertumbuhan harga residensial atau rumah tinggal rata-rata 15-20 persen dari nilai investasi per tahun meski tidak semua rumah untuk segmen menengah atas mengalami pertumbuhan nilai jual tinggi. Jika rumah itu disewakan, nilai sewanya hanya tumbuh 3-4 persen per tahun.

Hal itu berbeda dengan kondotel yang menawarkan nilai sewa 8-12 persen dari nilai investasi per tahun selama masa jaminan sewa (guarantee rental), yakni 2-5 tahun. Selepas masa jaminan sewa berakhir, pendapatan sewa bagi investor akan bergantung pada kinerja operasional hotel secara keseluruhan yang memengaruhi pembagian keuntungan tahunan antara pemilik dan operator hotel.

Investor yang berniat melakukan jual-beli unit kondotel masih berpeluang meraih keuntungan jika melakukan transaksi pembelian pada awal pembangunan proyek atau masa pra-penjualan (pre-sales) untuk dijual kembali sewaktu proyek dipasarkan.

Namun, besarnya keuntungan modal dari jual-beli unit ini sangat bergantung pada lokasi, mutu proyek, dan pengembang. Sebagai contoh, kondotel Eaton Luxe, Nirwana Bali Resort, di Tanah Lot, Tanaban, Bali, yang akan dibangun PT Bakrieland Development Tbk menjanjikan pengembalian sewa 40 persen dari nilai investasi . dalam kurun waktu lima tahun pertama. Proyek itu rencananya dibangun mulai Februari 2012 dan tuntas pada Februari 2014.

Chief Marketing Officer Hotel Development Bakrieland Unit Usaha Hotels and Resorts Deden Sudarbo menuturkan, unit kondotel Eaton Lute tipe 48 meter persegi pada masa pra-penjualan ditawarkan mulai dari Rp 990 juta per unit. Pada masa pemasaran (launching), yakni 10-12 bulan sejak pra-penjualan, harga jual tipe 48 meter persegi itu bisa mencapai Rp 1,1 miliar-Rp 1,2 miliar per unit. Demikian pula harga unit tipe 251 m2 yang saat pra-penjualan ditawarkan Rp 3,8 miliar bisa naik menjadi Rp 6 miliar pada saat pemasaran.

Pesaing hotel

Konsultan properti, Knight Frank, mencatat, pertumbuhan kondotel saat ini paling pesat di Bali. Kondotel di Bali sebagian besar bertaraf bintang empat dan lima. Sebagian besar proyek kondotel berada di Kuta (68 persen), Nusa Dua (16.3 persen), dan Uluwatu (13,3 persen).