Bersaing Memanfaatkan Pesona Gunung Krakatau

MESKI belum terlalu ramai, wisata alam di seputar Gunung Krakatau mulai dikenal orang. Tak ayal, bisnis resor di kawasan tersebut pun pelan-pelan mulai hidup. Bahkan, persaingan antarpengembang resor untuk memikat pengunjung kian seru.Wisata alam di sekitar Selat Sunda belum seterkenal Bali. Padahal, daerah ini juga punya objek wisata yang tak kalah memesona, yakni Gunung Anak Krakatau.

Di sekitar gunung yang masuk wilayah provinsi Lampung itu, tersebar berbagai objek wisata pantai dan alam bawah laut yang tak kalah menawan dengan dari objek wisata serupa di Pulau Dewata.

Meski pamor Anak Krakatau belum seterang Bali, toh, para pengusaha properti sudah mencium peluang bisnis di sini. Di  pesisir Lampung Selatan yang menghadap langsung Kepulauan Krakatau itu, misalnya, telah bermunculan resor-resor. Mereka menawarkan berbagai wisata pantai seperti banana boat, diving, snorkeling, hingga outbond. Beberapa di antaranya juga dilengkapi fasilitas bisnis dan ruang pertemuan.

Kawasan ini memang kerap menjadi lokasi pilihan perusahaan-perusahaan yang ingin mengadakan outbond, terutama saat akhir pekan. Perusahaan-perusahaan perbankan, asuransi, dan bidang lain dari Jakarta merupakan pengunjung tetap. “Susah kalau mengandalkan pengunjung perorangan,” kata Anton R. Santoso, CEO Citra Buana Intan, pemilik Casa Krakatoa Resort yang baru berdiri sekitar setahun lalu.

Anton bilang, Lampung tidak seperti Bali yang sudah terkenal sebagai tempat berlibur. Alhasil, bila mau dapur terus mengepul, para pengembang harus menjemput bola. Misalnya dengan membangun properti di tempat yang bisa memberikan pemandangan maksimal.

Pilihannya adalah lahan yang menghadap langsung ke Gunung Anak Krakatau. Lokasinya mulai pantai Tanjung Lesung sampai Carita di pesisir Serang, Banten, maupun di pesisir Kalianda, Lampung Selatan. Setelah itu, para pengembang juga harus rajin dan aktif meramaikan kawasan, dengan membuat berbagai kegiatan wisata.

Tingkat kunjungan wisata-wan ke resor di kawasan tersebut, dalam dua tahun terakhir mencapai 200.000 orang per tahun, naik dari sebelumnya yang hanya 100.000-an orang. “Tingkat kunjungan semakin membaik setelah banyak resor melakukan pembenahan, seperti melengkapi resor dengan wahana bermain,” kata Setiawan Marzuki, Direktur PT Banten West Java, pengelola Tanjung Lesung Beach Resort.

Kendala transportasi

Pada hari biasa, pengelola resor biasanya berusaha mengejar tingkat hunian atau okupansi minimal 50% dari jumlah kamar. Caranya dengan rajin berpromosi ke pejabat daerah termasuk instansi di Serang dan sekitarnya.

Memenuhi target 50% itu terkadang tidak begitu mudah. Sebab, pemain resor di sekitar kawasan ini sudah cukup banyak. Beberapa pemain besar itu sebut saja Lippo Group dengan Lippo Carita Resort atau Pudjoadji Group yang merupakan pemilik Marbela Resort.

Keduanya menyasar segmen menengah ke atas dengan harga sewa antara Rp 300.000 sampai Rp 2,5 juta per malam. Kemudian, ada juga beberapa resor milik perorangan seperti Mambruk Resort milik mantan peragawati terkenal Enny Sukamto dan beberapa penginapan sekelas losmen.

Pengamat properti Handa Sulaiman menilai resor di sepanjang pantai utara Banten hingga Lampung sebenarnya masih memiliki berbagai kendala. Seperti, minimnya transportasi. “Belum ada transportasi udara ke sana,” katanya.

Padahal, untuk menempuh perjalanan melalui jalur darat membutuhkan waktu hingga empat jam. “Orang jadi pada malas ke sana,” tambah Handa. Ia juga menilai fasilitas hiburan yang ditawarkan resor-resor itu  masih kurang menarik. Ditambah lagi, tidak semua resor
menyediakan fasilitas tersebut.

Terlepas dari pendapat Handa, toh para pemilik resor di kawasan tersebut masih tetap optimistis. Bahkan, mereka berencana mengembangkan propertinya. Seperti Banten West Java yang mengelola Tanjung Lesung Beach Resort. Saat ini, dari 1.500 hektare (ha) tanah yang ada, mereka baru mengembangkan sekitar 100 ha.

Lahan tersebut telah beroperasi sejak 1998. Nah, semester ini, mereka bermaksud mengembangkan 400 ha lagi. “Kami akan membangun beberapa hotel dan fasilitas lapangan golf,” kata Setiawan beberapa waktu lalu.

Selain Banten West Java, ada juga Grup Bakrie yang mengelola Travelers Krakatoa Nirwana Resort. Saat ini, dari 350 ha tanah yang mereka kuasai, baru sekitar 30 ha yang dikembangkan dengan berbagai fasilitas vila. “Sisanya akan kami kembangkan lima tahun lagi,” terang Nugroho Santosa, Project Director Traveler Krakatoa Nirwana Resort.

Citra Buana Intan Group yang baru membangun resor di kawasan tersebut sejak setahun lalu juga berniat terus mengembangkan resor miliknya. Luas lahan yang mereka miliki saat ini sekitar 20 ha. Mereka sangat yakin dengan prospek bisnis resor ini. “Kami punya pemandangan bagus menghadap ke pantai Selat Sunda dan Gunung Krakatau,” cerita Anton.

Tanjung Lesung Beach Resort

Tanjung Lesung Beach Resort berlokasi tepat di ujung kawasan, setelah melewati Kota Pandeglang dan Kota Labuan. Bila memakai perjalanan darat via Jakarta, kira-kira butuh waktu sekitar empat jam.

Pengembang resor, yakni Banten West Java, kini tengah mempersiapkan pembangunan resor tahap dua. Mereka akan memulai pembangunan pada November nanti. “Pembangunan akan rampung sekitar tahun 2011,” ungkap Setiawan.

Menurut rencana, resor akan dibangun di atas lahan seluas 400 ha. Pengembang bermaksud membangun dua menara hotel setinggi tiga lantai dengan jumlah kamar mencapai 200 unit. Lahan untuk hotel ini sekitar 50 ha. “Ini adalah hotel berbintang empat dengan harga sewa sekitar Rp 800.000 sampai Rp 1 juta per malam,” jelas Setiawan.

Selain hotel, Banten West Java juga berencana membangun 50 unit vila. Masing-masing vila hanya akan memiliki fasilitas satu kamar. Tujuannya agar lebih eksklusif. Lahan untuk pembangunan vila ini mencapai sekitar 50 ha.

Nantinya, vila tersebut akan dijual untuk publik. Harga yang ditawarkan mulai dari Rp 500 juta sampai Rp 700 juta. Luas vila antara 200 meter persegi (m²) hingga 400 m². Setelah vila tersebut terjual, pengembang bakal menyewakannya.

Pemilik vila akan mendapatkan kontraprestasi sebesar 25% dari pengelola vila. Harga sewa per vilanya itu diperkirakan antara Rp 600.000 sampai Rp 2 juta per malam. Ke depan, pengembang juga bermaksud membangun lapangan golf seluas 300 ha di kawasan tersebut. Mereka pun bermaksud membeli 300 perahu untuk melengkapi fasilitas pantai. Diperkirakan, nilai investasinya bakal mencapai Rp 1 triliun.

Menurut Setiawan, sekitar 50 persen biaya investasi berasal dari kas internal. Adapun sisanya berasal dari sejumlah investor. Untuk pengembangan kawasan baru ini, mereka sedang menjajaki investor dari Australia dan Dubai, Timur Tengah. “Saat ini sedang negosiasi dengan dua investor, masuk tahap negosiasi harga,” papar Setiawan.

Setiawan enggan menyebutkan identitas sang calon investor. Bocorannya, mereka sudah berpengalaman dan punya jaringan internasional. Sejauh ini, tingkat okupansi Tanjung Lesung cukup tinggi. Jumlahnya mencapai 60 % di hari biasa dan 100% pada akhir pekan. “Saat ini kami punya 40 vila dengan jumlah kamar mencapai 200 unit,” katanya.

Casa Krakatoa Resort

Meski terbilang pemain baru, Casa Krakatoa Resort tak boleh disepelekan. Resor yang baru berdiri tahun lalu ini memiliki keunggulan lokasi strategis, persisnya di Pantai Karang Bolong, Anyer Jakarta. “Resor kami agak naik ke atas bukit, jadi berjarak sekitar 100 meter dari bibir Pantai Karang Bolong,” papar Anton.

Dari Jakarta, resor yang berdiri di atas lahan seluas 20 ha ini bisa dicapai dengan perjalanan darat selama sekitar tiga jam.  Sejauh ini, pengembang resor, yakni Citra Buana Intan Resor, baru mengembangkan seluas 10 ha. Isinya adalah 20 vila yang memuat 40 kamar.

Berarti, setiap vila berisi dua kamar. Menurut Anton, harga sewa kamar adalah antara Rp 300.000 sampai Rp 600.000 per malam. “Semua vila yang kami miliki adalah untuk disewakan,” terangnya.

Sejak berdiri, tingkat hunian resor tersebut masih sekitar 20% pada hari biasa. Namun, di akhir pekan tingkat hunian bisa membeludak, sampai 100%. Pasalnya, ada banyak kunjungan dari perusahaan atau kedutaan dari Jakarta. “Pada hari biasa, pemerintah daerah (pemda) dan pejabat daerah sering  rapat di sini,” kata Anton.

Menurut dia, para pengunjung paling suka menggunakan fasilitas yang disediakan resor seperti banana boat, outbond, dan menyelam. “Pengunjung juga bisa menikmati pemandangan batu karang bolong di pantai,” tambahnya.

Pada semester kedua ini, Citra Buana Intan bermaksud membangun 10 vila baru berisi dua kamar di tiap vila di atas lahan 5 ha. Selain itu mereka juga berencana membangun satu hotel berbintang tiga setinggi lima lantai, dengan jumlah kamar mencapai 70 unit.

Dana yang dibutuhkan untuk pembangunan tersebut setidaknya bakal mencapai Rp 100 miliar. Komposisi pendanaan, 40% dari kas internal dan sisanya pinjaman bank.

Krakatoa Nirwana Resort

Krakatoa Nirwana Resort berlokasi di Jalan Trans Sumatra Km 14. Lokasinya berada di 
bibir Pantai Merak Belantung, Kalianda, Lampung Selatan. Jadi, resor langsung menghadap
ke Gunung Anak Krakatau. Di sekitar resor juga banyak pantai, seperti Pantai Bagus dan
Pantai Tanjung Beo.

Resor milik PT Bakrie Development Tbk ini berdiri di atas lahan seluas 350 ha. Saat ini
mereka telah menyelesaikan pembangunan tahap pertama, seluas 30 ha. Fasilitas resor ini
mencakup 40 kamar hotel dan 42 kamar berbentuk vila.

Bakrie memasang harga sewa hotel bintang tiga ini mulai Rp 450.000 sampai Rp 800.000
per malam. Adapun harga sewa vila mulai Rp 1,2 juta sampai Rp 2,5 juta. Perbedaan harga
tergantung dari pemandangan. Pilihannya antara pemandangan pantai dan kolam renang.

Pada semester kedua ini, Bakrie berencana menambah jumlah hunian, yakni 40 kamar
hotel dan enam unit vila berfasilitas dua kamar. Kemudian mereka juga akan membangun
24 vila berisi dua kamar yang akan dijual ke publik.

Harga yang ditawarkan mulai dari Rp 600 juta sampai Rp 900 juta. Luasnya antara 150 m2
sampai 240 m2. Seperti halnya di Tanjung Lesung Beach Resort, Bakrie juga bermaksud
menawarkan pembeli vila menyewakan kamarnya. “Mereka bakal mendapatkan sekitar
50 persen dari tarif sewa kamar per bulan,” terang Nugroho.

Dalam pengembangan kawasan itu, Bakrie bermaksud membangun lapangan golf seluas 60
ha plus sea pool di pantai sepanjang 3 kilometer. Nugroho memperkirakan pembangunan
proyek itu akan memakan biaya sekitar Rp 50 miliar. Sekitar 30% pendanaan nanti bakal
berasal dari penjualan pre-sale. Sisanya berasal dari kas internal. Kini, tingkat okupansi
resor tersebut mencapai 30% setiap bulannya. Pengunjungnya adalah karyawan perusahaan asal Jakarta dan daerah sekitar. (Ali Imron Hamid | KONTAN Weekend)